将于2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》里，首次将“物业服务条约”列入《条约编》，并明确将拒绝支付物业费的行为列入违法行为。有了执法的明确支持，以后物业人员完全可以义正辞严地要求业主支付物业费了，而且如果条约期限届满仍不支付的，物业服务人可以直接提起诉讼或者申请仲裁。

这看似对物业人来是好事，但从权利义务对等的角度举行考量，并不是说物业公司签订了《物业服务条约》就可以无条件的要求业主支付物业费，究竟收取物业费的前提还是物业公司为业主提供了切合条约约定的物业服务。在大量的物业费诉讼案中，我们经常会看到这样的情景在上演：案件庭审历程中，业主会提出之所以不交物业费，是因为物业公司存在服务上的瑕疵。

原来物业服务条约属于公共服务条约，物业服务大部门业主是看不见摸不着，因此对于物业服务是否存在缺陷的判断，不以个体业主的感受为尺度。但证据提交规则一般是谁主张，谁举证。

这时法官就会问物业，除了物业服务条约，你们平时是怎样为业主服务的？这时自认为胜券在握的物业人就因为未能提供有效服务的证据，而在事后的讯断书中写道：凭据同一小区内物业公司同时起诉的其他业主向本院提供的陈述及本院观察走访的情况看，物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，故本院酌情扣减物业服务费。这样的讯断，其结果的严重性我不想赘述，我只想让大家认识到的是痕迹治理在物业日常事情中的重要性。所谓痕迹治理就是要把事情的每一个步骤和环节都留下印记，并加以整理和生存，其最大的优点就是通过查证保留下来的文字、图片、实物、电子档案等资料，可以有效回复已经发生了的事情治理运动，保证治理运动可追溯、可还原、可追责。

在物业日常的服务事情中，服务虽然重要，但留下痕迹同样不行或缺。因为在享受物业服务的历程中，业主体贴的是效果，物业公司也很难将每一项服务的历程一一出现在业主眼前。

另外一千个业主眼中也会有一千种物业服务尺度。面临物业公司庞杂的服务内容，每个业主对服务的着眼点差别，也导致了差别的投诉和纠纷。劈面临纠纷时，物业公司需要将服务历程和效果在法庭出现给业主和法官，如果不留下痕迹，有些事情是说不清楚的。

这就需要物业公司在日常事情中做好痕迹治理，注意证据的保留。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干划定》的要求，“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉应当附有切合起诉条件的相应的证据质料。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人负担倒霉结果。”司法实践中也讲明，物业公司在诉讼中并不能单纯依靠（前期）物业服务条约诉讼，除去现场图片、视频证据、各项治理台账、记载外，法院还会将物业公司在该院相关案件审理案件情况及其时实地走访情况作为裁判依据之一。物业服务条约的内容很是庞杂，包罗对衡宇共用部位和公用设施设备的日常治理和维护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护治理等综合治理服务。

庞杂的服务内容使得物业公司的证据保留是一件相当繁琐的事情，它需要持之以恒。所以，日常痕迹治理中应当有留存证据归档的意识。物业治理其实就是痕迹治理。它主要包罗两大部门：一是做任何事情都要有文字记载。

二是现场要留下治理“痕迹”。详细做好以下几方面：健全各项记载表格物业人整天忙忙碌碌，可业主早出晚归，很少看到。如果不做好记载，时间长了，不说业主不知道我们干了什么，连我们自己也难以说清。但如果健全了各项记载表格，留下了事情“痕迹”。

这样发生事故后，便于追溯，找出责任人和防止同样事故的再次发生，更是作为规避责任与风险的一种自我证明方式。主要包罗：验收记载、运行记载、巡检记载、访客挂号、事情日志、设备台账及电梯维修、外墙清洗、消杀、绿化、管道疏通等事情中应当建设事情记载台账，日常维修、投诉等实时处置惩罚并书面与业主确定处置惩罚效果。

日常涉及业主签字事宜，必须由业主本人签字，非本人签字应当由代签人注明与业主的关系。不定期举行物业服务问卷观察，针对业主疑问事宜，实时跟进解决并由业主确认跟进效果。完善现场标识标牌物业治理有人说是一种体面工程，其实一点不错。

物业人累死累活，可事情时业主看到的不多，感受有物业没物业一个样，但如果体面做的好，让进小区的人一看就知道有物业在这里举行有效治理。其实要做到这一点并不难，这就要求我们完善现场的各种标识标牌。如;制度上墙、设备编号、设备治理和卫生包干责任人、设置警戒线、标示和提示语、通告张贴时，建设通告台账。

包罗如克制违章搭建、克制占用公共区域、施工通告、消杀、清洗外墙通告、克制高空抛物等，也在照相视频留存规模内。物业不易，愿能相互明白。

业主不易，愿能换位思考。

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